• Durch das Unterschreiben eines Mietvertrags entstehen verschiedene Rechte und Pflichten für beide Vertragspartner. Foto: Fotolia, © LIGHTFIELD STUDIOS

Der Mietvertrag - Rechte und Pflichten

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In Deutschland hat der Großteil der Bevölkerung einen festen Wohnsitz. Wer sich statt eines Eigenheims für eine Mietwohnung entscheidet, erkauft sich mit der monatlichen Mietzahlung einen gewissen Komfort. Der Eigentümer muss sich etwa um die Instandhaltung des Gebäudes kümmern. Mit dem Unterschreiben des Mietvertrags entstehen für beide Parteien gewisse Rechte, aber auch verschiedene Pflichten.

Aktueller Mietspiegel in Dresden

Unter anderem wird die Höhe der Miete im Vertrag festgelegt. Dresden entwickelt sich dank günstiger Zukunftsprognosen immer mehr zum Anziehungspunkt für neue Bürger. Im Deutschen Städteranking landete die sächsische Landeshauptstadt auf einem guten vierten Platz. Dies wirkt sich natürlich auch auf die Mietpreise aus. Wie in vielen anderen Städten ist hier ein stetiger Anstieg zu verzeichnen. Vor allem im niedrigen Segment ist Wohnraum inzwischen schwer zu finden.

Die Mietzahlung ist allerdings nicht die einzige Pflicht, welche dem Mieter aus dem Mietvertrag erwächst. Mitunter ist Betroffenen gar nicht bewusst, welche Verpflichtungen sie mit ihrer Unterschrift eingehen. Auf der anderen Seite haben Mieter verschiedene Rechte. Deren Durchsetzung ist in der Praxis mitunter gar nicht so einfach, gerade wenn Vermieter auf Zeit spielen. Oder davon ausgehen, dass das Mietrecht im Einzelfall nicht bekannt ist.

Grundsätzliche Rechte und Pflichten für beide Seiten

Der Mietvertrag ist – wie der Begriff bereits nahelegt – eine Erklärung zwischen zwei Parteien zum gegenseitigen Austausch einer „Leistung“. Im Fall des Mietvertrags stellt der Vermieter (als dessen Eigentümer) den Wohnraum zur Nutzung zur Verfügung. Im Gegenzug erwartet der Vermieter als Leistung natürlich die pünktliche Zahlung der Monatsmiete.

Maßgebend werden die Gestaltung des Vertrags sowie die damit zusammenhängenden Rechte und Pflichten der Mieter/Vermieter durch das BGB (Bürgerliche Gesetzbuch) geregelt – und zwar über § 535 ff. BGB. So regelt § 535 BGB die Hauptpflichten der Vertragsparteien.

•    Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache zu überlassen und für einen vertragsgemäßen Zustand zu sorgen.

•    Der Mieter ist während der Laufzeit des Mietvertrags zur Mietzahlung sowie der Nebenkosten verpflichtet.

Beide Punkte sind natürlich nicht die einzigen Rechte und Pflichten. Über die Hauptabreden hinaus greifen im Mietvertrag diverse weitere Nebenabreden oder Nebenpflichten.

Wichtige Pflichten als Mieter

Die Überlassung der Mietsache bedeutet nicht, dass Mieter plötzlich in der Wohnung machen dürfen, was sie wollen. So wie der Vermieter einen ordnungsgemäßen Zustand gewährleisten muss, hat der Mieter Schäden zu vermeiden. Sobald es zu einem selbstverschuldeten Schaden kommt – etwa das Reißen einer Fliese beim Anbohren – muss der Mieter auch dafür geradestehen. Anders sieht die Situation aus, wenn durch Verschleiß ein Schaden entsteht. Dieser ist im Regelfall Sache des Vermieters.

Darüber hinaus gehen aus dem Mietvertrag weitere Pflichten hervor:

•    das umgehende Melden eines Schadens

•    Übernahme von Kleinreparaturen

•    das richtige Lüften und Heizen

Über den Mietvertrag kann ein Vermieter zudem die Haltung von Haustieren beschränken. Ein sehr wichtiger Punkt betrifft Maßnahme wie Umbauten. Hier muss der Vermieter – um später Ärger zu vermeiden – in jedem Fall informiert werden.

Achtung: Die geltende Hausordnung wird Gegenstand des Mietvertrags. Spezielle Regelungen sind durch Mieter zu beachten. Dies betrifft zum Beispiel das Übertragen der Räumpflicht oder Grillverbote auf Balkons usw. ...

Wichtige Pflichten als Vermieter

Als Vermieter macht man es sich bequem und wartet einfach jeden Monat auf die Miete. Aber: Ganz so einfach ist es in der Praxis natürlich nicht. Wer Wohneigentum besitzt und dieses vermieten will, muss sich über die eigenen Pflichten im Klaren sein.

Grundsätzlich ist die bereits angesprochene Instandhaltung eine der wesentlichen Pflichten des Vermieters. Dieser muss dafür sorgen, dass die Mietsache immer vertragsgemäß genutzt werden kann. Ist dies nicht mehr der Fall, haben Mieter beispielsweise das Recht zur Mietminderung. Ein zweiter Punkt betrifft die Verkehrssicherungspflicht. Diese ergibt sich aus den im BGB verankerten Regeln zum Schadenersatz. Der Vermieter kann diese Pflicht allerdings delegieren – etwa an:

•    Hausmeister

•    Gebäudeverwaltungen

Allerdings sind hierbei einige Punkte zu berücksichtigen. Es dürfen beispielsweise nie nur die Mieter im Erdgeschoss zum Schnee räumen verpflichtet werden. Dies muss unter allen Mietern aufgeteilt werden.

Parallel ist es Sache des Vermieters, für Heizung und Wasser zu sorgen. Ausgenommen sind Mietverhältnisse, welche Einfamilienhäuser betreffen. Achtung: Die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten ist zwar nicht vorgeschrieben. Sofern ein Vermieter Betriebskosten erhebt, muss er entsprechend geltender Rechtsnormen eine Betriebskostenabrechnung anfertigen.

Bekannte Vertragsstörungen: Mietrückstände & Mietminderung

Im Alltag kann es immer wieder passieren, dass ein Mietverhältnis gestört wird. Auslöser hierfür können entweder beim Vermieter oder beim Mieter liegen. In beiden Fällen kann – sofern sich keine Einigung erzielen lässt – die außerordentliche Kündigung stehen.

1.    Mietrückstände: Wann wird gekündigt?

Finanzielle Schwierigkeiten können immer wieder entstehen. Arbeitslosigkeit oder Krankheit setzen Haushalte unter Druck. Oder es sind an anderer Stelle so hohe Ausgaben entstanden, dass eine Familie die Miete nicht mehr regelmäßig zahlen kann.

Prinzipiell ist eine Kündigung des Mietverhältnisses dann durch den Vermieter aufgrund von Zahlungsrückständen möglich, wenn sich die Mietrückstände auf zwei Monatsmieten belaufen oder es um einen erheblichen Teil der Miete geht. Achtung: Streitfall können auch nicht gezahlte Nebenkosten oder Nachzahlungen aus den Betriebskosten sein. Sofern es zu einer Kündigung wegen Mietschulden kommt, ist die Kündigung sofort zu prüfen. Zwar wurde der Mieterschutz in den letzten Jahren gelockert, Kündigungen sind aber trotzdem aus verschiedenen Gründen angreifbar.

Obwohl die Mieter gesetzlich großen Schutz genießen, um nicht plötzlich auf der Straße zu sitzen, hat auch der Vermieter verschiedene Möglichkeiten, um zu seinen vertraglich zugesicherten Mieteinnahmen zu kommen. Er kann beispielsweise von einem speziellen Pfandrecht Gebrauch machen. Dafür gibt es strenge Vorgaben und es beschränkt sich auf Gegenstände, die nicht zum täglichen Leben benötigt werden.  

2.    Mietminderungen und Mieterkündigung

Kommt es in einer Mietwohnung zu:

•    Verschleißschäden

•    Schimmelbefall durch bauliche Mängel

•    Ausfall der Heizung

wird nicht einfach nur die Lebensqualität vermindert. Es ist in letzter Konsequenz ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache nicht mehr möglich. Mieter müssen den Sachverhalt melden und können den Vermieter zur Beseitigung des Mangels auffordern.

Zeichnet sich ab, dass der Vermieter nicht reagiert, kann zum Mittel der Mietminderung gegriffen werden. Deren Höhe richtet sich nach dem Einzelfall. So kann Schimmelbefall in einem der Zimmer zu einer Minderung bis 30 Prozent berechtigen. Fällt im Dezember die Heizung komplett aus, kann ein Mieter sogar bis 100 Prozent die Miete mindern.

Achtung: Mietminderungen zählen nicht als Mietrückstand, welcher zu einer Kündigung wegen Zahlungsrückständen berechtigt.

Kündigungsmöglichkeiten und -Fristen

Wie bereits angesprochen, kann ein Mietverhältnis gekündigt werden – auch außerordentlich. Letzteres ist der Fall, wenn eine Fortsetzung des Vertrags nicht mehr zumutbar ist. Ein Beispiel wären Drohungen des Vermieters gegen Mieter. Fristlos kann auch gekündigt werden, wenn durch Schimmel die ganze Wohnung nicht mehr ohne gesundheitliches Risiko zu bewohnen ist. Achtung: Handelt es sich um Pflichtverletzungen aus dem Vertrag, sind Kündigungen nach § 543 BGB erst nach Fristsetzung oder Mahnung zulässig.

Wichtig: Kommt es zu einer Mieterhöhung, lebt ein Sonderkündigungsrecht auf, das:

•    bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang

•    zum übernächsten Monat

gilt.

Eine ordentliche Kündigung der Mietwohnung ist mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten behaftet (zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats). Diese Frist kann sich für den Vermieter erhöhen. Nach § 573c BGB ist eine Erhöhung – entsprechend der Mietdauer – auf bis zu neun Monate möglich.

Ein sehr wichtiger Punkt betrifft die Eigenbedarfskündigung. Diese ist generell möglich – allerdings sind die Hürden erheblich. Der Vermieter muss konkret benennen, wer in die Wohnung einzieht und warum die nötig ist. Zudem gelten die üblichen Kündigungsfristen. Arbeitet der Vermieter an diesem Punkt unsauber, ist die Eigenbedarfskündigung angreifbar. Tipp: Zieht am Ende doch nicht die Tochter ein, können Betroffene gegenüber dem Vermieter Schadenersatz fordern.

Sollte der Vermieter die Wohnung zeitnah erworben haben und die Eigenbedarfskündigung aussprechen, kann mit geltenden Sperrfristen, die im allgemeinen bei drei Jahren liegen, gekontert werden.

Fazit: Diese Regeln sollte Mieter und Vermieter kennen

Ohne Mietvertrag keine Mietwohnung – was trivial klingt, hat in der Praxis weitreichende Folgen. Aus dem Vertrag erwachsen allen Beteiligten Pflichten. Und diese müssen bekannt sein. Andernfalls droht nicht nur Ärger. Im schlimmsten Fall kann es so weit gehen, dass Kündigungen und Schadenersatzklagen die Folge sind. Letztere treffen nicht nur Mieter. Auch Vermieter, welche bei der Eigenbedarfskündigung getrickst haben, können so schnell mit mittleren bis höheren vierstelligen Summen konfrontiert werden.