• Vieles, aber längst nicht alles an einem Altbau bedarf sofortiger Aufmerksamkeit – auch wenn es vielleicht wild aussieht. fotolia.com © animaflora

Altbausanierung: Die wirklich wichtigen (und wirklich unwichtigen) Baustellen

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In Sachen „alte Häuser“ ist Dresden aus mehreren Gründen eine ziemlich beeindruckende Stadt. Es beginnt damit, dass im Stadtbereich der Bestand an historischen Gebäuden sehr groß ist – kein Negativmerkmal, denn gleichzeitig wurde bei uns seit der Wende umfassend saniert. Gleichsam jedoch gibt es gerade bei Einfamilienhäusern einen ähnlichen Trend: Die Zahl der Bauten, die vor 1990 errichtet wurden, ist in und um die Stadt herum ebenfalls üppig. Wer ein solches unsaniertes Gebäude kauft oder erbt, steht vor vielen Baustellen und noch mehr Internet-Mythen. Für den folgenden Ratgeber zeigen wir, was an Arbeit wirklich ansteht – und was Zeit hat.

Muss: Kellerwand

Ein modernes Haus ist auch unterhalb des Erdniveaus „eingepackt“. Die Kellerwand wird außen durch eine dicke Bitumenschicht geschützt. Darauf liegen zumindest Kunststofffolien und bei modernen Häusern auch noch eine Dämmschicht. Ganz anders jedoch bei Altbauten. Da stehen die nackten Kellerwände mitunter schon seit kaiserlichen Zeiten in Kontakt mit dem Erdreich. Und das ist eine Katastrophe. Denn jeder Wassertropfen, der ins Mauerwerk gelangt, sorgt für „Salpeter“.

Dabei handelt es sich um eine Reaktion der Mauer-Bestandteile mit der Erdfeuchtigkeit, durch die kristalline Bestandteile ausgewaschen werden. Brandgefährlich, denn dadurch wird die Integrität der gesamten Mauer gefährdet. Verhindern lässt es sich nur, indem betroffene Kellerwände außen großzügig aufgegraben und trocknen gelassen werden. Danach folgen Schutzanstriche, wasserfester Sanierputz und ebenfalls Kunststofffolien. Doch warten sollte man in keinem Fall. 

Muss nicht: Ölheizung

Wer beim Erwerb eines alten Hauses sieht, dass dies durch eine Ölheizung erwärmt wird, bekommt meist Austausch-Panik. Doch so nötig ist das gar nicht. Denn das Gesetz regelt hier im Rahmen der EnEv ganz klar, was zu tun ist. Kurzgesagt muss die Heizung nur dann ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre ist – Punkt. Und das auch nur, wenn sie mehr als 4 aber weniger als 400kW Nennleistung hat.

Ein weiterer Punkt ist die Marktlage. Denn die Preisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt, dass Heizöl auch nicht das teure Schreckgespenst ist, das es vor zehn Jahren noch war. Das bedeutet also, wenn kurz nach der Wende eine Ölheizung verbaut wurde, kann man sie ruhig auch noch länger betreiben. Das eingesparte Geld kann man für wichtigere Baustellen ausgeben.

Muss: Dach(dämmung)

Wer sich den Austausch der Ölheizung verkniffen hat, wird dafür noch dankbar sein. Denn Altbauten, die den Besitzer wechseln, müssen „oben“ zwingend, so noch nicht geschehen, gedämmt werden. Die EnEv lässt den Hausbesitzern hier etwas Wahlfreiheit:

•    Ist der Dachboden ein unbeheizter Raum, kann die oberste Geschossdecke (respektive der Dachboden-Boden) gedämmt werden
•    Alternativ oder falls der Dachboden beheizt ist, muss das Dach selbst gedämmt werden

Die einzige Ausnahme besteht für Gebäude, die bereits einen Mindestwärmeschutz haben – etwa dünne Styroporplatten. Allerdings ist das Dach eine knifflige Angelegenheit. Denn je älter der Dachstuhl, desto schwächer ist er wahrscheinlich. Und das wird spätestens bei der Dämmung ein Problem, weil deren Gewicht mitunter zu viel für die unterdimensionierten Balken ist. In diesem Fall ist es notwendig, alles zu erneuern. Sprich, Dachstuhl, Dämmung und Eindeckung. Kostenpunkt weit über 10.000 Euro. 

Muss nicht: Fassadendämmung

Unter Sanierern kursiert ein Gerücht, nämlich eine „Pflicht zur Fassadendämmung“. Tatsächlich handelt es sich dabei um eine große Ausnahme. Zwar gibt es wirklich eine Pflicht, jedoch mit einem gewichtigen Passus: Nur wenn mindestens zehn Prozent der Putzfläche ersetzt werden, wird eine Dämmung Pflicht. Und das gilt auch nur dafür, dass der Putz bis aufs Mauerwerk abgeschlagen wird. Wer Risse schließt oder auch auf den alten einen neuen Putz aufbringt, ist von der Pflicht ausgenommen.

Muss: Strom

Dieser Punkt ist nicht fest definiert, sondern richtet sich nach der sogenannten Baualtersstufe des Hauses. Je älter ein Gebäude, desto weniger zeitgemäß ist die Elektrik. Das fängt bei der Anzahl der Steckdosen an, zieht sich über das Ummantelungsmaterial der Kabel (hier wurde noch lange nach dem Krieg Stoff (!) verwendet) und endet bei der Hauszuleitung.

Ein Haus, das in den 1970ern, 80ern oder noch später errichtet wurde, kann erst mal so bleiben, denn auch zu DDR-Zeiten gab es hier angemessene Normen. Doch je weiter das Errichtungsjahr zurückliegt, desto notwendiger wird es werden, die Elektrik samt und sonders auszutauschen. Schon alleine deshalb, weil eine zu schwach ausgelegte Alt-Elektrik mit der heute üblichen Zahl an Verbrauchern oft überfordert ist.

Muss nicht: Wasserleitungen

Es stimmt zwar, dass in früheren Jahrzehnten oft Dinge verbaut wurden, die gesundheitlich „nicht einwandfrei“ sind. Allerdings ist die Panik, die viele beim Anblick alter Wasserrohre betrifft, meist erst mal völlig unbegründet. Fakt ist: In früheren Jahrzehnten wurden Wasserrohre oft aus Blei hergestellt. Fakt ist auch, dass Blei für den Menschen giftig ist. Allerdings gilt ebenso, dass selbst bleierne Wasserrohre innen eine Oxidschicht bekommen, die verhindert, dass die Bestandteile in gigantischen Mengen ins Wasser abgegeben werden.

Soviel zur Theorie. Denn in der Praxis waren auch in der DDR Bleirohre ab 1973 verboten und wurden auch schon vorher vor allem nur bei Mehrfamilienhäusern eingesetzt. Und außerdem lassen sich solche Rohre sehr leicht erkennen:

•    Verbindungen zweier Rohre sind nicht geschraubt, sondern wirken aufeinander gestülpt
•    Die Rohre sind nicht magnetisch
•    Sie lassen sich mit einer Münze tief einritzen

Wenn nichts davon der Fall sein sollte, handelt es sich auch nicht um Blei und dann sind selbst alte Wasserrohre absolut gebrauchstüchtig.

Muss: Fenster

So tiefgreifend die EnEv auch ist, die Fenster klammert sie verblüffenderweise beinahe völlig aus. Denn auch hier greift nur die schon bei der Fassade erklärte Zehn-Prozent-Regelung. Das bedeutet also, selbst ein Altbau aus Vorkriegstagen mit Holzrahmen und Einfachglas-Fenstern dürfte theoretisch so bleiben.

Allerdings wäre das wirklich Verschwendung. Denn die Fenster sind nichts weiter als ein riesiges Loch in der Wand. Teuer erzeugte Wärme verschwindet blitzschnell durch gar nicht oder nur mangelhaft wärmedämmende Fenster. Das bedeutet, selbst ältere Doppelglasfenster (früher oft mit Alu-Rahmen versehen) sollten ebenso rigoros ausgetauscht werden wie einfach verglaste Elemente. Gehört ein Rollladenkasten dazu, sollte der entweder zusätzlich gedämmt werden. Oder aber man lässt ihn ganz herausreißen und installiert Fenster mit integriertem Kasten – das ist die energetisch mit Abstand beste Lösung.

Muss nicht: Innentreppe

Oh je, eine alte Beton- oder gar Holztreppe im Treppenhaus. Da glauben viele Neu-Altbaubesitzer, dass gleich ein Austausch ansteht. Allerdings stellt sich die Frage: Warum? Denn sofern die Treppe noch rein mechanisch in Ordnung ist, gibt es dazu keine Veranlassung.

Natürlich sollte man die alte Treppe prüfen. Das gilt besonders für hölzerne Aufgänge, weil diese mitunter das Ziel von den diversen Holzwurmarten sowie ferner (aber wesentlich seltener) dem Hausschwamm-Pilz werden. Allerdings:

•    Die Anzeichen für Holzwürmer sind überdeutlich und leicht zu erkennen
•    Sie sind jedoch kein Garant dafür, dass die Treppe „kaputt“ ist.
•    Außerdem ist es auch noch relativ unwahrscheinlich, dass der Wurm (der eigentlich ein Käfer ist) sich in wirklich zerstörerischer Zahl einnistete, denn die mögen keine beheizten Räume.

Noch unbedenklicher sind Betontreppen. Der einzige Schaden, der an Beton durch den Zahn der Zeit entstehen kann, sind Rostschäden an den in seinem inneren verbauten Moniereisen – und das ist bei einer Treppe, die nicht im Freien steht, selten ein Problem.

Allerdings bedeutet das nicht, dass man ganz ohne Arbeit bleibt. Holztreppen können, wenn sie vom Alter unschön geworden sind, durch Anschleifen und Lackieren wieder aufgearbeitet werden. Und der Teil der Treppe, der in den Keller führt (falls der Zugang im Haus liegt) sollte bei beiden Treppenarten an der Unterseite gedämmt werden, um die Keller-Kühle aus dem Treppenhaus herauszuhalten.